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2024다302217 임대료 등 청구 (사) 파기환송(일부)
[소멸시효가 완성된 연체차임과 임대차보증금 사이의 상계 내지 공제 여부가 문제된 사건]
◇1. 임대차관계 종료 시 임대차보증금 반환의무의 이행기가 도래하는 범위, 2. 임대차 존속 중 차임을 연체한 경우, 차임채권의 소멸시효가 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행하는지 여부(원칙적 적극), 3. 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 후 임대인이 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계할 수 있는지 여부(원칙적 소극) 및 이 경우 연체차임을 임대차보증금에서 공제할 수 있는지 여부(적극)◇
부동산임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 연체차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달한다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결, 대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조).
임대차 존속 중 차임을 연체하는 경우 그 채권의 소멸시효는, 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 방식에 의하여 정산하기로 약정한 경우와 같은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행한다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결 참조).
민법 제495조에 따라 소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다. 이는 ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로(위 대법원 2002다52657 판결 등 참조), 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없다. 그러므로 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 따르더라도 인정될 수 없다.
그러나 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면, 그 연체차임은 민법 제495조를 유추적용하여 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 봄이 타당하다(위 대법원 2016다211309 판결 참조).
☞ 임차인인 원고와 임대인인 피고들은 3차례에 걸쳐 임대차계약을 체결하였는데, 원고가 피고들을 상대로 3차 계약의 종료를 원인으로 임대차보증금의 반환을 청구하자, 피고들은 1차 및 2차 계약에 따른 연체차임채권과 임대차보증금반환채권을 상계한다고 주장하였고, 이에 대하여 원고는 위 연체차임채권의 소멸시효가 완성되었다고 주장한 사안임
☞ 원심은, 피고들이 상계를 주장하는 연체차임채권은 1차 및 2차 계약에서 발생한 후 3년의 소멸시효가 완성되었고, 그 당시 원고가 이 사건 소송으로 반환을 구하는 3차 계약의 임대차보증금반환채권은 아직 발생하지 않았거나 그 이행기가 도래하지 아니하여 양 채권이 상계적상에 이르렀다고 볼 수 없다는 이유로 피고들의 상계 주장을 배척하였음
☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 소멸시효가 완성된 1차 및 2차 계약의 연체차임도 민법 제495조를 유추적용하여 임대차관계가 최종적으로 종료되어 실제로 목적물이 반환될 때 임대차보증금에서 공제될 여지가 있다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기․환송함
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